来源：NPL资产界

昨天，中国人民银行官方网站发布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。         

根据通知：

《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

同时中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知答记者问。

问：此项政策出台的背景是什么？         

答：2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》)，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。         

问：延期涉及哪两条政策？

答：政策延期涉及两项内容：

一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

延伸阅读：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的。不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

一、保持房地产融资平稳有序

（一）稳定房地产开发贷款投放。

坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

（二）支持个人住房贷款合理需求。

支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

（三）稳定建筑企业信贷投放。

鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

（五）保持债券融资基本稳定。

支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

（六）保持信托等资管产品融资稳定。

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

二、积极做好“保交楼”金融服务

（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。

在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

（九）做好房地产项目并购金融支持。

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

（十）积极探索市场化支持方式。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

四、依法保障住房金融消费者合法权益

（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息。

对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益。

个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

五、阶段性调整部分金融管理政策

（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策。

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

六、加大住房租赁金融支持力度

（十五）优化住房租赁信贷服务。

引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

2022年11月11日

总体来看就是后进入的资金要优先退出来，针对的是专项借款和配套融资，新增销售偿还后进资金，比如专项借款，配套融资，再回到抵押贷款，再各种融资。

偿还顺序，理解下来配套融资比专项借款更先偿还，专项借款比开发贷更先偿还，

该原则其实是吸引机构对项目新增融资，已经出险的项目如果不设定后进先出的原则那么鲜有资金有意愿投入。

同时后进先出的前提条件是该项目要独立出来的，脱离于房企集团，对项目存量资产负债做好审计，再对项目追加融资建设交付。

工程款道理上可能最优先，工程款已经到期的，该支付的，理论上是优先于专项借款和配套融资的。实际上，在测算项目剩余货值的时候，应该将工程款减去，这样工程款其实就天然优先了。当然，整个后进先出怎么安排，监管可能也没有很清晰的思路。法律上其实在建工程抵押权人的优先顺序怎么处理，更麻烦。

政策行发的专项借款由当地政府做担保，虽然优先顺序是否有法律保障值得探讨，但政策有利于地方政府，政府有动力严格执行，换句话说质疑专项借款优先顺序有法律保障，其实是质疑当地政府是否有能力把钱先拿回来。

但从政策看配套融资应该优先于专项借款，但对于配套融资而言，参与主体是银行，但银行为相对于政府而言是弱势方，其偿款保证实际通过专用账户加后进先出原则锁定资金保障自身权益的。

一般来讲，银行追加配套融资都是要算账的，剩余货值不足，后进资金不会进的，除非有强力担保。后进一定要有偿还资金安排的。并不是所有项目都适合配套融资。如果无后进先出资金，剩余货值是否能偿还开发贷这就是另外的问题了。

理解下来专项借款跟当地的国企平台签借款合同，跟地方政府签担保合同，

纳入地方政府债务限额内。对于政府而言，目前看来专项借款算是显性和隐形的灰色地带，脱离人大定的债务额度里，又突破了隐形债务又不得新增。可以看出短期暂时保交付目标优先隐债化解目标了。

文件提到鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持。这其实给个人提供住房贷款的银行和给项目提供配套融资的银行二者是高度重叠，使用充分的调和空间的，如果是第三方银行其实是有一些瑕疵的。

在保交楼背景下，破产企业是有望把项目单独切分出来的，破产清算期间将项目加速盘活，专项借款和配套融资是一个方案，即便在清算期间也有可能把子公司项目单拆出来，但具体细节有待观察。

在目前的政策态度上，从投放力度来讲，是鼓励银行做首套房和改善房的投放的，对合格房企投放也是持鼓励的态度。

但需要明确的是，房地产集中度其实不是约束点，银行公开市场投放房地产相关债券、ABS并不占用房地产集中度。占用集中度的主要是房地产贷款，但此次明确延长过渡期，在当下政策背景下对于指标上限目前可能不是问题。

其实并没有硬性标准，如果一定要有的话则应该是涉及到买楼的人数，人数更多保交付更优先，按人数来评估，对于商住楼保交楼优先级可能更劣后，都是企业不涉及个人的，影响相对小的多。

并无具体实际数据，但进展总体应该还可以，当下阶段保交楼是地方政府的核心政治任务，其他在保交楼面前相对次要的。但在保交楼刚性约束面前，有些政府仍然不愿意向政策性银行借专项借款，说明尚具有一定腾挪空间，或者部分地方缺口可能并不那么大，但如果借了专项借款三年之后就得还钱，对于政府而言也是具有一定的负担，故此地方政府通过其他方式去腾挪推动保交楼进展应该还是可以的。

房地产租赁市场虽然一直在强调，但目前市场上还是比较缺乏授信载体的，对于长租公寓而言算是授信载体，但过去两年我们有目共睹，一地鸡毛，个人的市场其实过于狭窄，自持物业租赁虽鼓励，但成本太高，租金回报率较低，该类主体非常少。

但是近期建行住房租赁基金成立，通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。募集资金规模为人民币300亿元，房租价格将低于周边平均租价10%左右，主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生。

做这样的事情实际就是以自持的形式去提供租赁服务，由于成本和资金的原因让资金充足、成本更低的机构去做效果可能会更好一点，账算的过来项目才能持续。

政策理解下来主要说的应该是出险项目的控股权，但应该不排斥小股权。

延期不包括并购贷，并购贷的融资方是并购方，不是涉险房企，而该条政策延期主要目的是纾困的，对于出险房企的项目而言的。

这类情况2021年9月份以前较多，房企大量将回款资金归集到总部，但在地方政府预售监管趋严后现在少见了，但如果发生，只能地方政府自己投钱进去了。

地方政府能做的可能会拿房企当地分公司施压，近期融创盗用保险柜公账转移资金也是为了保交楼或许是个侧面体现。

作用可能没有想象中的那么大，11月8日交易所协会发布公告提到，“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。但这实际是远低于之前央行2000亿的再借款支持力度的，央行的政策由贴息，有政府担保，力度会更强。

而这个2500亿的问题在于从供给端来看，究竟有多少投资者有意愿购买发行的房地产债券，同时又有多少房企有意愿发债，这些都是存疑的，同时该政策针对于民营企业，而目前民营房企有意愿发债并且有机构愿意做大担保的并不多，可能也就少量的几家，龙湖、金地、新城控股、碧桂园等，但这少量几家短期能发行2500亿规模也是存疑的。

实际上本轮政策惠及力度最大的可能就是龙湖，金地，碧桂园，这类优质民企，资金虽可能一定压力，但问题还不是那么严重，利好可能更大于传统优质房企。该政策其实对于已经大面积违约的意义并不大，比如融创，阳光城，很难扭转他们的颓势。

目前可以简单认为就是大型房地产国央企。

政策文件写出尽职免责，实际执行可能是存疑的，如何判定是尽责的，或者虽然

明面免责，但出现问题的个体可能在但个人晋升发展上可能会有影响，尽职可免责并不容易，如果尽职轻则则更容易实施。

其实目前颠覆市场下行的政策工具有很多，比如降低首套房和二套房首付比，五年期再LPR降，一线城市限购取消、买房与户口挂钩等，同时有些政策工具因为有违房地产大的房住不炒的基调并不会出台。

的商业银行资本管理办法目前正在出台中，如果到时新的商业银行资本管理办法能出台可以实施的，对于房地产相关风险权重大幅降低，话对于个人来说，银行的房贷利率可能会继续下行。

目前没有，央行暂时没动这个政策，现行政策框架没没有发生改变。在目前市场的萎靡程度来看政策是比较克制的，滞后性补丁意味大于超前政策扭转，政策颠覆市场可能性极微，对于房住不炒的基调是不会变的。政策出台初衷虽然可能希望看到房价适度下跌，但也不希望看到房企大量破产清算，项目大量烂尾。但回望过去几年的政策基调，此次政策实属积极。

目前对于首套房利率LPR基础上下浮20BP作为利率下限，房价下跌厉害的地方下限会更宽，地方政府可在此基础上做差别化安排。但现实中即便彻底放开利率下限的城市，因为考虑到银行内部定价和风险机制，首付利率最低也要3.9-4.0%。而要下降到这个利率也要考虑客户优质程度。

如果对于个人存量房贷利率的话，不可能降低的，一是目前相当部分存量房贷已经做成ABS了，利率很能再调整的，二是同时银行也不会主动降低存量房贷利率的，这是影响银行的资产负债的，特别是早些年13-15年放贷利率打七折的存量房，利率是很低的，不可能再降。

存量房贷利率降低只能是LPR调低，整体往下降。

恢复征信较难，政策一般是针对后续征信的处理的，政策出台前已经延期期的可能性几乎没有，此类政策一般是新老划断的。