先来看看租金方面，排名前三的还是南京西路、外滩和陆家嘴。老大哥南京西路租金依旧跌破10元/㎡，意味着上海核心区所有板块平均租金都告别了两位数。

核心区十大板块，除了中山公园和南外滩与去年四季度租金持平，其他区域都有小幅微跌。

数据来源：高力国际

租金下降的有外滩，从2024年四季度8.61元/㎡降到2025年一季度的8.59元/㎡，依旧站稳老二宝座。

排名第三的陆家嘴同样租金下降，从2024年四季度的8.42元/㎡，降到2025年一季度的8.30元/㎡，降幅也不大。

数据来源：高力国际

再来看看次中心市场的租金情况，租金最高的分别是苏河湾、花木和前滩。

苏河湾板块2025年一季度租金达到7.36元/㎡，与去年四季度持平，已超越徐家汇、人民广场、中山公园、南外滩等众多核心区，成为次核心市场租金最高的板块。

花木板块的租金也较为坚挺，6.33元/㎡的水平也接近于核心区的水平。由此可见，陆家嘴降本增效外溢的需求，还在延续。

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南外滩空置率最低

花木表现亮眼

2025年第一季度，核心区各板块空置率较2024年第四季度，有涨有跌：

数据来源：高力国际

外滩空置率保持不变，继续17.8%。

空置率上涨的有5个板块：陆家嘴空置率从11.8%微涨到11.9%，新天地空置率从21.6%上涨到22.1%，徐家汇空置率从16.1%上涨到16.4%，竹园空置率从19.1%上涨到19.5%，南外滩从空置率4.5%上涨到6.1%，

空置率下降的有4个：南京西路空置率从13.7%降到13.2%，人民广场空置率从16.4%下降到14.9%，中山公园空置率从11.7%下降到10.1%，虹桥古北空置率从18.5下降到16.8%。

核心区除了新天地板块，其余空置率情况都要好于全市平均水平。

数据来源：高力国际

2025年一季度的新增供应均位于次核心区。预计今年仍有大量供应入市，因此次中心各大板块的租赁竞争还将继续白热化。

18个统计的板块中，13个区域空置率要大于20%，超过全市平均水平。其中苏河湾空置率43.1%，陆家嘴北滨江空置率55.7%，相当于一半办公楼都空关着。

世博&耀华、大连路&东外滩，长风、真如这四个次中心板块，空置率都超过30%。其中世博从去年四季度的25.3%上涨到了30.9%，大连路从去年空置率39.2%略降到一季度的38.8%，真如空置率也略有上涨，长风保持不变。

空置率较为理想的有：花木9.9%、前滩15.7%、五角场15.9%。如此看来，花木除了租金看齐核心区，空置率也是多年全市领先。

上海写字楼市场在供应持续攀升和企业降本增效的态势下，市场竞争将进一步加剧。空置率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战。

但市场寒冬亦是孕育新生态的沃土，此刻的租金低谷或是长期价值的入场信号——毕竟，上海从不缺少重生的传奇，只等待破局者的慧眼。

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